價格定位
以實價、供給、屋況與銷售期限建立可解釋的價格區間。
免費初評依公開資料建立初步價格區間
到府確認屋況、棟向與裝修需現場判斷
行銷說明刊登前說清楚受眾與策略
進度回報詢問、帶看與出價建立節點
銷售執行
我們如何行銷你的房子
不是只上架廣告，而是讓資訊被正確理解、被適合的買方看見，並把市場回饋帶回屋主手上。
物件整理
確認權狀、格局、車位、特色與限制，避免廣告與事實不符。
視覺呈現
依屋況安排拍攝、動線與賣點順序，不以過度修圖掩蓋現況。
買方媒合
從需求、財務與購屋時程判斷帶看優先順序。
市場回報
整理曝光、詢問、帶看與買方意見，作為策略調整依據。
議價與簽約
釐清價格以外的付款、交屋、設備與附帶條件。
做決定的人
行銷方法寫得再完整，
行銷方法寫得再完整，
最後還是要有人做判斷。
店長黃俊嘉長期專注房屋買賣。若進入委託合作，他以單一責任窗口的專任方式承接；重點不是先把屋主綁住，而是簽完之後，價格、呈現、買方回饋、策略調整與談判都要有人持續負責。曾有一間先前由其他仲介銷售超過半年仍零出價的房子，之後由俊嘉接手；約兩個月、三組帶看，第三組買方成交。
俊嘉的判斷原則：市場真正給出有競爭力的價格時，不是一味叫屋主再等等，也不是為了成交一直砍價；而是把價格放回當下市場，判斷什麼時候值得談、什麼時候還有等待空間。
想先看公開觀點，也可以到 住展專欄與媒體引用 →，看鑫海平常怎麼談 A7 房價、賣房與買方比較。
委託方式
專任委託 vs 一般委託
選擇前應確認契約性質、委託期間、服務內容、廣告責任、報酬與終止條件；不是只比較哪一種「比較快」。
專任委託
委託期間內通常由單一受託人負責，契約權利義務較集中。
一般委託
可依契約約定委託多家業者，資訊與聯繫需自行整合。
專任委託
價格、文案、影像與回報窗口較容易統一。
一般委託
曝光管道可能較多，但價格與物件資訊需保持一致。
專任委託
由主要窗口統籌，屋主需確認回報頻率與行銷承諾。
一般委託
屋主通常需要處理多方聯絡、帶看與回饋。
專任委託
希望有明確單一責任窗口，並願意依契約合作。
一般委託
希望保留多方委託彈性，且有能力自行整合資訊。
簽約前都要確認
委託期間、服務報酬、違約、終止與廣告授權等條款，仍以正式契約與個案內容為準。
| 比較項目 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 委託關係 | 委託期間內通常由單一受託人負責，契約權利義務較集中。 | 可依契約約定委託多家業者，資訊與聯繫需自行整合。 |
| 行銷管理 | 價格、文案、影像與回報窗口較容易統一。 | 曝光管道可能較多，但價格與物件資訊需保持一致。 |
| 屋主投入 | 由主要窗口統籌，屋主需確認回報頻率與行銷承諾。 | 屋主通常需要處理多方聯絡、帶看與回饋。 |
| 適合情況 | 希望有明確單一責任窗口，並願意依契約合作。 | 希望保留多方委託彈性，且有能力自行整合資訊。 |
| 簽約前 | 依法定型化契約內容審閱，確認期間、報酬、違約、終止與廣告授權；個案仍以正式契約為準。 | |
契約來源
行政院提供「不動產委託銷售契約書範本」。正式簽署前應完整閱讀並就個案條款諮詢專業人員。
查看行政院契約範本
委託之後
簽完委託之後，不應該變成黑箱。
屋主最需要的不是一句「我們會努力」，而是知道現在做到哪裡、買方怎麼反應、下一步為什麼這樣調整。
資料與現場確認
核對權狀、格局、車位、屋況、設備與需要揭露的事項。
找真正的競爭對手
不只看同社區，還看相同總價帶的買方還能買到什麼。
定價與銷售目標
把實價、在售供給、屋況差異與時間需求放進同一個價格區間。
呈現與上架
決定照片、標題、物件敘述與曝光順序，讓買方先看懂值得看的地方。
觸及與帶看
安排適合的買方進場，不把「很多人看過」當成唯一績效。
回報市場反應
把詢問量、帶看意見、價格疑慮整理給屋主，而不是只回一句「再等等」。
出價與談判
判斷買方價格在市場的位置，同時確認付款、交屋與其他條件。
簽約到交屋
把契約、用印、貸款、稅費與交屋節點排清楚，直到交易完成。
屋主常見問題
屋主常見問題
線上初估可以直接當開價嗎？
不建議。線上資料無法完整反映屋況、樓層、棟向、車位、裝修與付款條件。初估適合建立範圍，正式開價前仍應現場查核。
估價一定要簽委託嗎？
不一定。估價與委託應分開理解；可先了解價格依據與服務方式，再決定是否簽約。
賣房要準備哪些成本資料？
原始取得契約、仲介費、代書費、部分改良或移轉費用等證明，可能影響房地合一所得計算。稅務認定以財政部與個案申報為準。
如何確認服務報酬與契約內容？
報酬、委託期間、廣告授權、終止與違約條款都應寫入正式契約並保留審閱時間。不要只依口頭約定。